在中国房地产业内，有这么一家极其低调却又屡创纪录的房企——

2013年，全年销售额376亿！

2014年，全年销售额521亿！

2015年，全年销售额723亿！

2016年，全年销售额1200亿！

企业年销售额，连续三年保持40%以上增长率，实现三年翻4番，跻身千亿俱乐部，从二三线房企一跃进入全国十强！

从河北一个著名的贫困县起家，坚持农村包围城市的布局策略，在环北京、珠三角、长三角、苏锡常等多个桥头堡城市均屯有万亩以上土地规模！

干的都是房地产开发的事儿，却坚持不把自己归于房地产行业，始终认为自己在做产业新城，企业业务从地产、城建、产业园区，甚至是食品、科技、体育、文娱……无所不包！

2016年，该企业进入郑州，不到2年时间，在二七、上街、新郑等环郑州区域圈下14万亩土地，上演现实版兵临城下！

它就是华夏幸福！

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2年时间，在郑州周边圈了14万亩土地，成为郑州最牛逼的“外来地主”！

众所周知，郑州的土地对于外来房企来说，是出了名的难以取地。

因为目前，郑州的土地开发在主城区主要是旧城改造，在外围主要是合村并城，这两种开发类型在前期已经有本土房企提前介入，外来房企很少能半路截胡。不管是国内品牌房企还是“招保万金”等地产大鳄，只要来到郑州都要低下高贵的头颅。

所以，越来越多的一线房企都在和本土房企进行合作开发。

但是，华夏幸福在2年时间，已经在二七区、上街区、新郑市等环郑州区域和当地政府签订了多个意向合作协议，意向圈地14万亩。

我们再来看看这些地块都分布在哪里▼

这些土地无一例外，全都位于环郑州30km范围内的远郊区域。距离郑州中心区最近的一幅土地也在4环外；这些土地无一例外都提到一个词——“产业”。在此基础上，开发意向功能定位上也有所区别。

距离市区更近的二七区意向土地，有点类似于特色小镇的开发，从开发范畴上，更偏向于普通地产类型的开发。而新郑薛店、孟庄的土地，从功能定位上更偏向于依靠空港新城的特色产业园区。

以上四个区域的土地还都提到一个词——“土地整理”，从这个范畴上去推断，这四块土地还存在一级土地整理和开发的可能性。

“14万亩”、“造城”、“产业园”、“一级开发”、“公共建设”、“基础建设”、“特色小镇”……全都是概念，而且全都是最近大热大火的概念。每一个词我们都能在脑海里形成准确的印象，但把这些所有的词组合在一起，我们又迷茫了？

华夏幸福究竟是在下一盘什么样的大棋？

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华夏幸福是一家让我们看不懂，但又觉得莫名其妙很牛逼的“乐视型”企业。

我记得罗胖在2015年的跨年演讲上提到过乐视，说贾跃亭管理的这家企业是一家让人看不懂，又觉得很牛逼的公司。这家公司所提到的“乐视生态”、“生态化反”都是让人捉摸不透的词语，涉及的领域又五花八门，总让人觉得这家企业是在下一盘大棋，但普通人又看不懂，只能觉得很牛逼。

而，华夏幸福同样是这么一家企业，我把它称之为“乐视型”企业。

原始积累阶段

这家公司最早起源于廊坊，有人说老板王文学最早始在当地开火锅店，后来搞过装修，然后以此为契机进入房地产行业。1998年，公司开发了第一个房地产项目“华夏花园”，紧接着公司陷入长达4年之久的沉寂。

2002年，王文学结识了当年知名的地产策划人王志刚，花费重金邀请王志刚工作室协助公司进行战略布局规划，在王志刚的指点下，王文学放弃了政府关系已经十分和谐的廊坊，挺进当时著名的贫困县廊坊固安，以固安作为华夏幸福的第一个新起点。

一位华夏幸福的内部人士说，老板王文学在当年是王志刚的“重度书迷”，也正是因为王志刚的力谏，王文学在众人皆反对的情况下，顶住各个方面的压力，力主华夏幸福举全公司之力，屯重兵于河北固安。

进入固安后，华夏幸福用极低的土地成本获得了于当年固安县城同等大小的大幅土地，开始运作在当时业内都不熟悉的产业地产。

当时的华夏幸福采用的是一种“长短相济”的运营开发模式——

短线就做普通的地产开发。固安位于天安门正南50km，当年北京的房价4w+，固安的房价尚不足7k，开车1个小时可以从北京到固安，再加上不限购等各种利好因素，导致华夏幸福在固安的房子异常好卖，90%以上的房子都卖给了北京人。

根据当时签订的合作开发协议，产业园内的住宅土地大都属于定向招拍挂的形式，在早期华夏幸福取得的土地成本极低，住宅开发的利润极高，这些稳定、高额且高效的净现金流在前期撑起了产业园开发的高消耗。

长线做产业园，以短线地产开发的高额利润和持续现金流去反哺产业园的开发和基础设施的建设。这一块开发在前期属于纯成本性开发，根据华夏幸福的内部人士介绍，早期住宅开发的利润全部被填进了产业园中，而且还远远不够。但得益于早期土地成本的低廉和政府政策的扶持，产业园在跌跌撞撞中成长了起来，并且成为后期的重要利润点，甚至超过普通住宅的开发。

根据当时签订的协议，华夏幸福是产业园招商的主体，参与产业园的利润分成。而且这种分成是华夏幸福直接提取招商落地额的45%。也就是说，华夏幸福招入一家企业，企业投资100亿，华夏幸福提取45亿，由于成本很低，导致招商这块的毛利高达95%以上。

在如此高额的利润促进下，华夏幸福不断招商大项目，比如北汽、京东等等，甚至在早期不惜在政府补贴的45%中提取资金，来补贴企业，以此吸引企业的投资。产业园的招商已经形成了良性循环。

住宅起来了，产业园起来了，华夏幸福就迎来了新一波的利润春天——一级土地整理。

根据早期的协议，华夏幸福负责产业园的土地整理，当行业形势整体良好时，公司会加大一级土地整理力度推动熟地招拍挂快速拿地快速开发获得更大利润，主动权完全掌握在自己手中。

历经10年的开发，固安的医院、学校、道路、照明甚至是政府大楼，几乎都由华夏幸福投资开发建设，华夏幸福用了10年在固安县城的旁边再造了一座城，无论从产业、规模、界面、配套、现代化程度上各个方面都远超老城。

这一整套模式被称为“固安模式”。得益于北京房价连续10年的疯涨，环北京区域的房价、地价也一路水涨船高，也得益于北京中心城区的企业外迁，固安也成为企业外迁的主要承接地。华夏幸福在固安快速的完成了原始资本积累。

疯狂扩张阶段

通过“固安模式”，华夏幸福已经充分享受到了产城融合开发模式的红利。

借助原始积累的资本，疯狂扩张，在潮白河、大运河、廊坊、牛驼铃、霸州等区域连续布局了9座“孔雀城”，全面包围北京！

华夏幸福在完成北京大包围圈之后，走出大北京，先后挺进环沈阳、环上海、环南京等2线城市，快速复制“固安模式”，布局全国20座城市，进入全面开花的阶段。

华夏幸福在这一阶段虽看似疯狂扩张，但并非无序无脑，所选取的布局城市大都是热点一线城市周边的潜在机遇城市，比如南京、上海、深圳、北京周边等。

华夏幸福所看中的城市，在后期的发展中，无一例外都成为热门城市，比如当年的贫困县固安，再比如最近的天之骄子千年大计——雄安新区。华夏幸福早在一年前就已经提前布局雄安，并已经和当地政府签订了合作开发的相关协议。

从这个角度看，华夏幸福内部有一个何等聪明的拓展团队，其眼光是何等的独到，其眼光和视野是何等开阔，其政治格局和敏感度是何等高明！

资本转型阶段

除了在地产市场上攻城拔寨，疯狂扩张之外，华夏幸福也在资本以及其他领域谋求转型扩张。

上文说到，华夏幸福在早期主要的盈利模式有三个方面——地产销售、招商分成、一级开发。这三种模式都存在一个严重的问题，资产规模在不断扩张，但现金流始终匮乏，流动性不足。

华夏幸福在前五年大部分通过银行抵押贷款和房地产开发销售的方式获取经营现金流，但是伴随企业布局的全面扩张，这一模式显然无法支撑产城融合的高消耗。

王文学开始运用地产+金融的运作模式，华夏幸福开始偏重于资本运作——

华夏幸福在2009年成功借壳上市，2011年华夏幸福基业股份有限公司，借壳ST国祥上市，完成资本转型。紧接着又连续收购两家上市壳公司，大量采用杠杆启动其地产布局，放大公司资产，通过资产重组装入上市壳公司在证券交易市场获取足够的现金流，快速变现，实现资产增值保值的目的。

除此之外，公司的主要业务也在向其他领域延伸——

2015年，华夏幸福收购中甲球队河北中基，进军文化体育行业；

华夏幸福参股廊坊银行，王文学任廊坊银行董事，华夏幸福基业持有廊坊银行19.99%的股权，成为廊坊银行第一大股东；

2017年4月18日，华夏幸福和华为签署战略合作协议，共同推动产业新城范围内的智慧城市、智慧社区、智慧楼宇建设……

截至目前，华夏幸福涉足的行业有——住宅开发、产业园开发、产业招商运营、足球、食品饮料、智慧城市、银行……

短短几年间，华夏幸福不仅在地产领域成为10强，而且还慢慢成为一个我们越来越看不懂的庞然大物！

华夏幸福从来都不把自己归于房地产业，从来不把自己成为开发商，甚至羞于这个称呼。他们把自己称为产业新城运营商，他们将自己定位在“造城”，造现代化城市，造现代化都市。

3

被这样一家巨无霸企业兵临城下，会对郑州产生什么样的影响？

首先，我们必须承认一点，能被这样一家企业看中是郑州的荣耀。

这里我并不是指这家企业能给郑州带来多大的荣光，而是这家企业的选址都十分刁钻，所选的布局城市都是国家经济的桥头堡城市，所选取的布局城市，无一例外都在不久的将来成为了热门区域，甚至雄安还成为了千年大计中的天之骄子。

郑州如今也成为了桥头堡中的一员。

上文说过，华夏幸福虽然是在疯狂扩张，但其背后的战略布局团队都绝非等闲之辈，布局选址十分刁钻，北京、上海、南京、深圳这些都是中国经济的强一线城市。

在高铁时代的到来，郑州越来越成为国家战略中的重要一子，国家级中心城市、国家自贸区、航空港区纷纷落户郑州……

如今，华夏幸福来到了郑州，将布局落点放在了郑州30km外的远郊区域，从某种意义上说，郑州在他们的眼中，其地位已经进入热点城市和潜力城市的行列中。

但是，我们也不要盲目乐观，产业园不是万能的，“固安模式”能否落地也是未知数。

固安模式能在北京区域大获全胜是有其根本性的原因，产业园区的开发必须依靠园区地产快速去化来获得现金流，但是园区地产的快速去化必须依靠特大型城市的外溢效应。

比如固安能够活下来，是因为北京的存在。北京房价持续跳涨，逼迫北京的刚需在外溢，带动了住宅产品的快速去化。北京主城在做城市更新和升级，主城区的产业在逐步外迁，固安作为主要承接地，能够快速接纳这些产业外迁。这两个原因影响下的，固安模式才能大获全胜。

这种模式在环北京的其他区域，甚至是在上海、深圳等强一线城市也许能够复制，但是在郑州呢？

或许从住宅层面上来讲，有刚需外溢和投资外溢的可能性，但外溢的体量能有多少，能否撑得起动则上万亩的土地开发，这是未知数。

另外，郑州是否有那么大的企业外迁需求。郑州本身都不是一个实业型城市，而是一个交流型城市，再加上弱二线的经济地位，能否吸引到外地大型企业的进驻也是个未知数。

这样的困局就曾出现在环南京的镇江，因为产业园进度缓慢，住宅开发无法有效保证充足的现金流，华夏幸福在镇江的布局就曾出现烂尾的颓势，是华夏幸福开发过程中最久经波折的项目。

如果这个困局得不到有效的突破，如果省内企业不愿外迁，省外企业不愿进来，那么，所谓的产业新城极可能变成“投资深坑”和“刚需鬼城”！

也许，南龙湖甚至是郑南板块中的其他房企的噩梦来了！

写到这里，在华夏幸福布局的这些区域中，尤其是南龙湖、港区的某些项目和某些房企会偷偷一笑，我们又有故事可以讲了，我们的好日子又来了！

我可以很负责任的告诉大家，错了！是你们的噩梦来了！

华夏幸福的普通地产开发属于纯粹结果导向型开发，属于集团化、大兵团作战的全渠道营销，属于纯粹的营销导向型开发。

举几个例子吧，以华夏幸福开发的北京永定河孔雀城为例——

一个项目有20个销售团队，40个拓客团队，30个媒体团队，3000人以上的营销人员。也许在不久的将来，你会看见你的销售部门口，你的客户通道上，你的客户抵达路径上全都是孔雀城的营销人员，他们无所不用其极的拉着你的客户去他的售楼部；

你会觉得这只是人海战术而已，那你就大错特错了，这群人背后有最科学的管控体系，他们清晰的知道今天的目标，去哪，怎么做？他们每天早汇报晚总结，日积月累，形成一张张详实的客户地图。他们的拓客人员有近乎传销的分级提点机制，高额的渠道激励，甚至还有贿赂竞品保安的专用经费；

华夏幸福为了保证前期充足的现金流，在前期绝对会打价格战，以价格取胜。再加上，产城融合开发极低的土地成本和长达10年的标准化开发模式，你会发现，他卖5000的产品比你卖6000的产品更有逼格，更有品质感；

华夏幸福还会启动全面的挖人体系，也许你会发现你项目上的销冠、拓客经理、金牌策划莫名其妙就都去了他的项目；

你还会发现，一夜之间，重点路口和重点道路两侧的户外大牌、道旗都换上了华夏幸福的推广语，甚至某些曾经被政府拆除过的大牌也被竖了起来，打上他的广告，因为这是政府重点招商引资企业；

甚至你会发现，就连打架，你的拓客团队都干不过他的……

因为曾有过在华夏幸福服务的经历，这些经历都能让我很负责任很有底气的告诉，这些区域的项目——狼来了！

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狼来了！而我们准备好了么？

14万亩的土地引来了一只孤狼型企业，他充满狼性，狼性的资本，狼性的布局，狼性的扩张，狼性的营销……

而我们准备好了么？

我们的政府准备好了么？是否能够真正实现政企联合，打造一个真正意义上的产业新城、特色小镇？而不是“挂羊头卖狗肉”、“假产业，真地产”，而不是成为一个“投资深坑、刚需鬼城”，而不是成为另一个“镇江困局”！

我们的房企准备好了么？你们将面对的是一个无论从资金上、成本上、营销上各个方面都能击溃你的对手，你们可能将面对刺刀见红的竞品截杀，将面对刀刀见血的价格战，你们有信心一战么？

我们的客户准备好了么？华夏幸福的出现，对于港区，对于南龙湖的当前房价来说，绝对不是一个十足的利好，还有可能是利空，价格战一旦爆发，在华夏幸福上万亩地的充足货量前提下，价格滞涨甚至是下跌不是没有可能！

这是一个值得我们深思的问题，不管如何，狼已经来了，让我们欢迎华夏幸福，欢迎下一轮的洗牌。