顺鑫农业以极低价格将石门市场转让给大股东，留下的房地产业务却不断侵蚀上市公司利润。

为了扮靓业绩或者聚焦主业，上市公司往往选择出售非主营业业务来增加盈利，以白酒和肉类加工为主的顺鑫农业（000860.SZ）也在陆续剥离非主营业务。不过，公司日前的一次资产出售引发市场争议。

顺鑫农业计划以4.21亿元转让北京顺鑫石门农产品批发市场有限责任公司（下称“石门市场”）87.08%的股份，转让完成后，公司将不再持有其股份。

石门市场良好的盈利能力、所拥有土地未来可能的巨额变现都是此次低价转让引起争议的缘由。

更让投资者难以接受的是，一直被市场关注的房地产业务始终看不见剥离的迹象，而这也是拖累顺鑫农业业绩的原因之一。

转让石门市场引争议

石门市场地处北京东六环，在地铁15号线石门站和南法信站之间，占地面积50万平方米，建筑面积15万平方米，固定商户2000余家，顺鑫农业计划将其转让给大股东北京顺鑫控股集团有限公司（下称“顺鑫控股”）。

沿着地铁15号线石门站向西直行不到两公里即是石门市场，而顺鑫农业的办公地址顺鑫国际商务中心与石门站的直线距离不过一公里左右，即使是步行，从公司办公室出发，半小时左右的时间，顺鑫农业的工作人员就可以达到石门市场。

就在公司视野范围内的资产即将易主，接手的大股东顺鑫控股也在顺鑫国际商务中心办公，年成交额110多亿元的石门市场即将成为控股股东的资产。

根据顺鑫农业发布的公告，石门市场100%股东权益价值为4.83亿元，增值率为77.86%，87.08%股权对应的价值为4.21亿元。顺鑫农业表示，交易完成后，预计将产生税前利润约为1.84亿元。

此次转让可以获得近两亿元的税前利润，而顺鑫农业2015年的利润总额为5.6亿元，此次转让将显著增厚公司的利润。

根据公告，顺鑫控股将在协议生效后的3个工作日内支付现金价款，顺鑫农业将在收到股权转让价款后10个工作日内完成交割。

2016年前三季度，顺鑫农业实现营业收入87.8亿元，同比增长16.57%；实现归属母公司股东的净利润2.47亿元，同比下降14.3%。在此次交易完成后，顺鑫农业将一举扭转之前的业绩颓势。

从对短期业绩的贡献和获得的利润回报来看，顺鑫农业似乎将石门市场卖了个好价钱，事实果真如此吗？显然不是，否则此次转让也不会引发市场巨大的争议。

石门市场官网显示，该市场日人口流量达1.6万余人，交易车辆5000余辆。

2013年，市场总成交量17.8亿公斤，成交额95.5亿元。顺鑫农业年报显示，2015年市场总成交额实现110多亿元，成交量210余万吨。无论是成交额还是成交量都呈现稳步增长态势。

虽非绝对主业，石门市场一直为顺鑫农业提供了稳定的现金流和净利润来源。根据公司年报，2013-2015年，石门市场的营业收入分别为1.37亿元、1.66亿元和1.93亿元，净利润分别为3629万元、4192万元和5236万元。

根据此次转让公告，2016年前8个月，石门市场实现营业收入1.32亿元，净利润为3907万元，这意味着石门市场全年的净利润有望达到6000万元。

按照6000万元的净利润计算，石门市场整体估值为4.83亿元，此次转让的评估值市盈率为8倍上下，即使不考虑未来可能的土地升值，一个如此稳定盈利和现金流极佳的批发市场就以这样的评估值转手给了大股东。

在顺鑫农业转让批发市场之时，北京清退批发市场的工作正在如火如荼进行中。

在京津冀一体化的国家战略前提下，批发市场被列为北京非首都功能疏解的重要内容，市内六区的批发市场已经陆续搬离，随着市内搬迁工作推进，郊区的部分市场是否也会疏散呢？

紧邻石门市场东侧的是石门苑和石景苑小区，房产中介信息显示，前者二手房均价逼近4万元，后者也超过了3.2万元；在石门市场西侧同样有两个小区，华英园二手房均价接近3万元，马可汇则是2.4万元以上。

顺鑫农业此次转让石门市场并未通过产权交易所挂牌出售，如果挂牌此块资产，那么占地面积50万平方米的市场又该溢价几何呢？

就在此之前的6月份，阳光城（000671.SZ）以7.5亿元获得了顺义区后沙峪一宗公建混合住宅用地，楼面价超过4万元/平方米。

实际上，顺鑫农业最近一直在剥离非主业而聚焦“酒肉”生意，从电子商务公司、物流公司以及最近中止的水利建筑公司北京鑫大禹水利建筑工程有限公司，剥离非主营业务是顺鑫农业这两年来持续推进的事项，这也是市场乐于见到的；不过，与这些“小打小闹”出售资产相比，真正让市场关心的是其房地产业务何时剥离，这才是影响顺鑫农业业绩的不确定性因素。

房地产成利润绊脚石

顺鑫农业跨界房地产已经多年，可奇怪的是，房地产市场的盛衰似乎都与顺鑫农业没有关系，房地产业务多年来不断侵蚀上市公司利润，却鲜见贡献盈利，这究竟是为什么呢？

顺鑫农业在北京市的房地产业务集中在公司所在的顺义区，京外市场则以曲阜、包头和海南等三四线城市为主。然而，无论是三四线房价暴涨之时，还是京沪房价猛涨之际，顺鑫农业的房地产业务始终没有起色。

顺鑫农业的房地产业务又以北京为主，在顺鑫农业存货构成中，顺义的商务中心项目和牛栏山下坡屯项目预计投资总额合计超过75亿元，目前，下坡屯项目正进行二期开发，不过负责在京项目的公司却是多年来持续亏损。

从2011年起，顺鑫农业主要负责房地产业务的北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司（下称“顺鑫佳宇”）就陷入了亏损困境，除2014年实现收入11.32亿元、盈利8219万元外，其余年份全部亏损。

2011-2013年，顺鑫佳宇分别亏损了4261万元、7955万元和9641万元。2014年短暂盈利之后，2015年顺鑫佳宇就没有新开盘项目，2016年仅上半年已经亏损了8035万元。

多年持续亏损侵蚀利润只是房地产业务拖累公司业绩的一个方面，由于房地产业务需要大量资金，为此，顺鑫农业不得不发行各种债券和融资券、票据进行融资，而大量借贷带来的利息支出成为顺鑫农业的另一个累赘。

2013-2015年，顺鑫农业的利息支出分别为1.63亿元、1.82亿元和1.89亿元，2016年上半年已经达到1.38亿元，顺鑫农业的解释就是“房地产业借款利息费用化金额的增加”所致。

从顺鑫农业不断的融资公告就可以看出端倪。

仅以2016年为例，1月中旬，公司宣布总额10亿元的2015年第二期公司债发行完毕，将于1月20日上市，票面利率4%，募资用于补充流动资金和调整债务结构，这意味着每年4000万元的利息支出。

随后的3月份和8月份，顺鑫农业又发行了两期超短期融资券，总额分别为10亿元和5亿元，发行利率为2.8%和2.85%，期限同为270天，仅利息支出就超过3100万元。

不过，仅仅是常规融资已经无法满足顺鑫农业对资金的渴求，永续债是一种在A股上市公司中并不常见的融资手法，竟然出现在了以“酒肉”为主业的顺鑫农业公告中。

永续债的特点是不用计入负债，可以美化上市公司的高负债率，发行方只需要付出借贷利息而不用承担还本责任。在港股上市的房企中，恒大、碧桂园等开发商发行永续债已经司空见惯。A股上市公司中，只有首开股份（600376.SH）和金科股份（000656.SZ）等少数几家房企发行了永续债。

但是，主业非地产的上市公司发行永续债则实属罕见，顺鑫农业就打破了这个常规，公司10亿元的永续中期票据已经在9月底发行完毕。

根据发行公告，顺鑫农业此次10亿元的永续中票前三年的发行利率为3.8%，之后每三年重置票面利率，募资主要用于置换银行贷款、补充流动资金等各项资金需求。

对于上市公司来说，永续债是良方还是毒药，将考验相关公司的把控力。永续债虽不承担还本义务，其高额的利息成本却是一把双刃剑。而且起始利率还不是最高的，过了约定期之后才会大幅上调利率。

因此，房企靠期限内的销售额归还永续债本金是可以承受这样的风险的。顺鑫农业年报显示，公司最大的地产项目牛栏山下坡屯项目计划于2019年年底完工，此次永续中票的首次利率重置日期也是2019年下半年，顺鑫农业能否在利息大幅提高之前提前偿还这笔永续债呢？

本刊记者 杨现华／文